نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

النطاق

يسري هذا النظام على جميع الأشخاص ذوي الصفة الطبيعية أو المعنوية الذين يملكون أرضاً ويقومون ببناء عقار مشترك وفرزه إلى وحدات عقارية مفرزة، وكذلك على ملاك تلك الوحدات، وجمعيات الملاك، والمديرين، وذلك في نشاط فرز العقارات وإدارة العقارات المشتركة والمجمعات العقارية في المملكة العربية السعودية، تحت إشراف الهيئة العامة للعقار.

الإلزامات

يلتزم مالك الأرض الراغب في فرز العقار باستيفاء الإجراءات النظامية والحصول على اعتماد الفرز من الهيئة العامة للعقار. ويلتزم مالك الوحدة العقارية المفرزة بالإفصاح عن جميع المعلومات الجوهرية للمشتري، وعدم الإضرار بالهيكل الإنشائي أو الأجزاء المشتركة، والمساهمة في تكاليف الصيانة والإدارة بنسبة مساحة وحدته. كما تلتزم جمعية الملاك بتأسيس وتسجيل نفسها لدى الهيئة، ووضع نظام أساسي، وإدارة العقار المشترك، وتحصيل الاشتراكات، وتعيين مدير. ويتحمل المدير مسؤولية تعويض الجمعية أو الملاك عن الأضرار الناشئة عن مخالفته لأحكام النظام.

ملخص الأحكام

يشتمل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها على أحكام تنظيمية شاملة لقطاع التملك العقاري المشترك، بدءاً من تعريف المصطلحات الأساسية كالوحدة العقارية المفرزة والأجزاء المشتركة والعقار المشترك والمجمع العقاري وجمعية الملاك. وينظم الفصل الثاني إجراءات فرز العقار وإعادة فرزه وتغيير استعمالاته، مع اشتراط موافقة الجمعية العامة والمرتهن واعتماد الهيئة العامة للعقار. ويبين الفصل الثالث أحكام الملكية، بما في ذلك حقوق الملاك في الانتفاع بوحداتهم والأجزاء المشتركة، وحظر الإضرار بالهيكل الإنشائي، والإفصاح الإلزامي للمشترين، وآليات التعويض عند نزع الملكية. أما الفصل الرابع فينشئ جمعية الملاك كشخصية معنوية مستقلة لإدارة العقار المشترك، ويحدد اختصاصات الجمعية العامة والمدير، والمسؤولية المدنية للمدير. وينظم الفصل الخامس الإدارة والصيانة، ويلزم الملاك بالمساهمة في التكاليف بنسبة مساحة وحداتهم. كما يتضمن النظام أحكاماً تتعلق بتسجيل الجمعيات، وإعداد النظام الأساسي، والميزانية، وآليات اتخاذ القرارات.